Off-Plan-Hypothek in Dubai für Nicht-Einwohner ab 30 % Baufortschritt

Ein neues Finanzierungsmodell verändert den Kaufprozess für internationale Käufer

Am 16. April 2026 haben Emirates NBD und Dubai Holding Real Estate ein Early-Access-Hypothekenmodell für Off-Plan-Immobilien eingeführt. Das Modell erlaubt die Hypothekengenehmigung bereits ab einem Baufortschritt von 30 %, sofern der Käufer 50 % des Kaufpreises bereits geleistet hat. Für Nicht-Einwohner, also internationale Käufer ohne UAE-Residenz, gilt eine Eigenkapitalanforderung von 50 % des Kaufpreises. Die Bank finanziert bis zu 50 % des Beleihungswerts (Loan-to-Value, LTV) mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren. Diese Regelung ist eine strukturelle Neuerung, die den Zugang zur Hypothekenfinanzierung für internationale Käufer früher im Kaufprozess ermöglicht.

Was sich gegenüber dem bisherigen Modell verändert hat

Bisher war eine Hypothekenfinanzierung für Off-Plan-Immobilien in Dubai erst nach vollständiger Übergabe der Einheit möglich, also nach dem sogenannten Handover. Das bedeutete, dass Käufer die gesamte Bauphase aus Eigenkapital oder über den Zahlungsplan des Bauträgers finanzieren mussten. Das neue Modell von Emirates NBD erlaubt es, die Hypothek bereits während der Bauphase zu strukturieren und zu genehmigen, sobald 30 % Baufortschritt erreicht sind. Das reduziert die Eigenkapitalbindung in der Bauphase und gibt Käufern früher Planungssicherheit über ihre Finanzierungsstruktur.

Konkrete Zahlen für Nicht-Einwohner

Für internationale Käufer ohne UAE-Residenz gelten folgende Parameter laut Gulf News vom 1. Mai 2026: Mindest-Eigenkapital 50 % des Kaufpreises, maximaler Beleihungsauslauf 50 % LTV, maximale Laufzeit 25 Jahre. Bei einer Einheit mit einem Kaufpreis von AED 2 Millionen bedeutet das: AED 1 Million Eigenkapital, AED 1 Million Hypothek. Zum aktuellen Wechselkurs von 1 EUR gleich 4,2968 AED entspricht das einem Eigenkapitalbedarf von rund EUR 232.700. Hinzu kommen DLD-Gebühren von 4 % des Kaufpreises sowie weitere Kaufnebenkosten, die bei der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden müssen.

Welche Immobilien und Bauträger sind eingeschlossen

Das Modell wurde zunächst in Partnerschaft mit Dubai Holding Real Estate eingeführt. Dubai Holding Real Estate ist der Generalbauträger mehrerer großer Communities in Dubai, darunter Jumeirah Central, Dubai Hills Estate (in Teilen) und weitere Projekte. Die Ausweitung auf andere Bauträger ist nicht ausgeschlossen, aber zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht bestätigt. Käufer, die Projekte anderer Bauträger finanzieren möchten, sollten direkt bei Emirates NBD oder ihrer Hausbank anfragen, ob das Early-Access-Modell auf ihr Zielprojekt anwendbar ist.

Steuerliche Implikationen für deutsche Käufer

Eine Hypothekenfinanzierung über eine UAE-Bank hat für deutsche Steuerpflichtige steuerliche Konsequenzen, die vorab geprüft werden müssen. Zinszahlungen an eine ausländische Bank sind in Deutschland grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar, sofern die Immobilie vermietet wird. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE regelt, in welchem Land Mieteinnahmen versteuert werden. Eine individuelle steuerliche Beratung durch einen deutschen Steuerberater mit VAE-Erfahrung ist vor Vertragsschluss zwingend empfehlenswert.

Einordnung: Chance und Grenzen des neuen Modells

Das Early-Access-Hypothekenmodell ist eine relevante Erweiterung des Finanzierungszugangs für internationale Käufer. Es löst jedoch nicht das grundlegende Strukturproblem: 50 % Eigenkapital bleibt eine hohe Anforderung. Für Käufer, die eine Einheit vollständig aus Eigenkapital finanzieren könnten, bietet die Hypothek einen Hebel zur Kapitaleffizienz. Für Käufer, die auf eine höhere Fremdfinanzierungsquote angewiesen sind, bleibt der Zugang begrenzt. Zudem ist das Modell aktuell auf Dubai Holding Real Estate Projekte beschränkt. Die Entwicklung weiterer Bankpartnerschaften wird zeigen, ob sich das Modell als Marktstandard etabliert.

Wenn Sie konkret planen, eine Off-Plan-Einheit in Dubai zu finanzieren, rechnen wir die Eigenkapital- und Liquiditätsstruktur für Ihr Zielobjekt im Erstgespräch gemeinsam durch.

Quellen

1. Gulf News: Emirates NBD Opens Earlier Mortgage Access for Off-Plan Dubai Holding Properties, 2026-05-01
2. The National: Dubai Updated Property Visa Rules, 2026-04-30
3. Dubai Land Department: DLD Fees and Transaction Costs
4. Gulf News: Dubai Property Sales Q1 2026, 2026-05-01