Dubai Investor-Visum 2026 ohne Mindestbetrag beantragen

Seit dem 29. April 2026 gilt in Dubai eine neue Regel für das Investor-Visum: Die bisherige Mindestgrenze von AED 750.000 für Alleineigentümer ist abgeschafft. Das Dubai Land Department hat die Reform offiziell angekündigt. Für deutsche Immobilienkäufer, die einen legalen Aufenthaltsstatus in den VAE anstreben, verändert sich damit die Ausgangslage erheblich.

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Was sich konkret geändert hat

Das 2-Jahres-Investor-Visum war bislang an einen Mindestkaufpreis von AED 750.000 geknüpft. Diese Grenze gilt für Alleineigentümer ab sofort nicht mehr. Wer eine Immobilie in Dubai kauft und im Title Deed als Eigentümer eingetragen ist, kann das Visum unabhängig vom Kaufpreis beantragen.

Bei gemeinsamem Eigentum, also wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, gilt ein Mindestwert von AED 400.000 pro Person. Das entspricht bei aktuellem Wechselkurs (1 EUR = 4,2749 AED, Stand 29. Mai 2026) rund EUR 93.600 pro Person.

Das 10-Jahres-Golden Visa bleibt unverändert an einen Mindestkaufpreis von AED 2 Mio. gebunden. Die Reform betrifft ausschließlich das 2-Jahres-Investor-Visum.

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Kosten und Gültigkeitsdauer

Die Kosten für das 2-Jahres-Investor-Visum betragen laut DLD-Ankündigung AED 10.545 für eine Neubeantragung und AED 8.215 für eine Verlängerung. Das Visum berechtigt zum Aufenthalt in den VAE und kann verlängert werden, solange die Immobilie im Eigentum des Antragstellers verbleibt.

Wichtig: Das Investor-Visum ist kein Arbeitsvisum. Wer in den VAE einer Erwerbstätigkeit nachgehen möchte, benötigt zusätzlich eine Arbeitserlaubnis oder ein Freelancer-Visum. Das Investor-Visum berechtigt zum Aufenthalt, nicht automatisch zur Erwerbstätigkeit.

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Was das für Off-Plan-Käufer bedeutet

Bei Off-Plan-Käufen wird das Investor-Visum in der Regel erst nach Übergabe der Einheit und vollständiger Eintragung im DLD-System ausgestellt. Das Oqood-Zertifikat, das Käufer nach der Registrierung eines Off-Plan-Vertrags erhalten, gilt nicht als Grundlage für das Investor-Visum. Maßgeblich ist der eingetragene Title Deed.

Für Käufer, die ein Off-Plan-Projekt mit Übergabe 2026 oder 2027 erwerben, bedeutet das: Der Visumsantrag ist erst nach Handover möglich. Wer den Aufenthaltsstatus früher benötigt, muss eine andere Visumsform prüfen.

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Steuerliche Einordnung für deutsche Käufer

Das Investor-Visum in Dubai begründet keinen automatischen Wohnsitzwechsel aus Deutschland. Wer seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland behält, bleibt nach dem deutschen Welteinkommensprinzip in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn er ein Dubai-Investor-Visum hält.

Ein vollständiger Wohnsitzwechsel in die VAE erfordert die Aufgabe des deutschen Wohnsitzes und die Abmeldung beim zuständigen Finanzamt. Das ist ein eigenständiger rechtlicher Schritt, der unabhängig vom Visum erfolgt. Wer diesen Schritt plant, sollte ihn mit einem auf internationales Steuerrecht spezialisierten Berater abstimmen.

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Warum die Reform den Markt verändert

Das Dubai Land Department hat die Reform im Kontext von rund 50.000 geplanten Übergaben im Jahr 2026 angekündigt. Ein größerer Käuferpool soll helfen, das steigende Angebot zu absorbieren. Für internationale Investoren, die bislang unterhalb der AED-750.000-Grenze kaufen wollten, öffnet die Reform einen direkten Weg zum Aufenthaltsstatus.

In der Praxis bedeutet das: Wer eine kleinere Einheit in einer aufstrebenden Community kauft, kann nun denselben Visumsanspruch geltend machen wie jemand, der eine deutlich teurere Einheit erwirbt. Das verändert die Attraktivität von Einstiegssegmenten im Dubai-Markt.

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Häufige Fragen zum Investor-Visum

Kann ich das Investor-Visum sofort nach dem Kauf beantragen?

Bei Sekundärmarkt-Käufen ja, sobald der Title Deed auf Ihren Namen ausgestellt ist. Bei Off-Plan-Käufen erst nach Übergabe und vollständiger DLD-Registrierung.

Gilt das Visum auch für Familienangehörige?

Das Investor-Visum berechtigt zur Beantragung von Abhängigen-Visa für Ehepartner und Kinder. Die genauen Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab und sollten mit einem zugelassenen Visumsberater in den VAE geprüft werden.

Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Das Investor-Visum erlischt, wenn die Immobilie verkauft wird und kein anderes qualifizierendes Eigentum besteht. Eine Verlängerung ist nur möglich, solange die Eigentümerschaft aktiv ist.

Ist das 2-Jahres-Visum oder das Golden Visa sinnvoller?

Das hängt von Ihrem Investitionsvolumen und Ihren Aufenthaltszielen ab. Das Golden Visa bietet 10 Jahre Gültigkeit und mehr Flexibilität, erfordert aber AED 2 Mio. Kaufpreis. Das 2-Jahres-Visum ist der niedrigschwelligere Einstieg.

Quellen

1. AGBI: Dubai scraps property visa minimum value for investor residency (April 2026)
2. Khaleej Times: Dubai property investor visa rules removes minimum property value requirement
3. The National: Dubai's updated property visa rules to spur demand and attract overseas buyers (30. April 2026)

Die hier beschriebenen Regelungen gelten ab dem 29. April 2026 und können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir ein Erstgespräch, in dem wir Kaufpreis, Visumsplanung und steuerliche Situation gemeinsam einordnen.