Dubai-Immobilie verkaufen und den Exit richtig planen

Die meisten Käufer planen den Einstieg in eine Dubai-Immobilie bis ins Detail, den Ausstieg dagegen erst, wenn er ansteht. Dabei entscheidet der Verkauf oft stärker über die Rendite als der Kauf, denn Verkaufszeitpunkt und Verkaufskosten bestimmen, wie viel vom Wertzuwachs am Ende ankommt. Die Exit-Strategie gehört deshalb an den Anfang, nicht ans Ende. Dieser Beitrag ordnet die beiden Verkaufswege, die Kosten, die steuerliche Lage in Dubai und Deutschland sowie den richtigen Zeitpunkt.

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Warum die Exit-Strategie zum Kauf gehört

Eine Immobilie in Dubai ist erst dann ein abgeschlossenes Investment, wenn sie wieder verkauft ist. Wer den Ausstieg nicht mitdenkt, überlässt einen wesentlichen Teil der Rendite dem Zufall. Zwei Rahmenbedingungen machen den Ausstieg in Dubai besonders planbar. Erstens erhebt Dubai auf private Veräußerungsgewinne keine Steuer. Zweitens gilt für in Deutschland ansässige Eigentümer die zehnjährige Spekulationsfrist, nach deren Ablauf der Gewinn auch in Deutschland steuerfrei bleibt. Wer beides von Anfang an mitdenkt, trifft die Kauf- und Halteentscheidung auf einer klareren Grundlage.

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Der Verkauf über den Sekundärmarkt

Der klassische Weg ist der Verkauf einer bereits übergebenen Immobilie über den Sekundärmarkt. Der Ablauf ist standardisiert. Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Kaufvertrag, der Verkäufer beantragt beim Bauträger die Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC), die bestätigt, dass keine offenen Servicegebühren bestehen. Erst danach registriert das Dubai Land Department den Eigentumsübergang und stellt das neue Title Deed aus. Die NOC-Ausstellung dauert je nach Bauträger fünf bis zehn Werktage und kostet zwischen AED 500 und AED 5.000. Der Eigentumsübergang selbst wird an einem Trustee-Office abgewickelt. Für den Verkäufer ist der Sekundärmarkt der direkteste Weg, weil er die Immobilie frei am Markt anbieten und den Preis selbst bestimmen kann.

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Off-Plan vor der Fertigstellung abtreten

Wer eine Off-Plan-Immobilie noch vor der Fertigstellung veräußern möchte, nutzt die Abtretung, im Markt „Assignment“ genannt. Dabei übernimmt ein neuer Käufer den bestehenden Kaufvertrag mit dem Bauträger. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer einen im Kaufvertrag festgelegten Mindestanteil des Kaufpreises gezahlt hat, je nach Bauträger meist zwischen 30 und 40 Prozent. Der genaue Wert steht in Ihrem Vertrag, nicht in einer allgemeinen Übersicht. Zusätzlich muss der Bauträger die Abtretung per NOC freigeben, und der Oqood-Eintrag, die offizielle Registrierung des Off-Plan-Vertrags beim Dubai Land Department, wird auf den neuen Käufer umgeschrieben. Die Oqood-Umschreibung kostet zwischen AED 5.000 und AED 10.000. Der Vorteil dieses Wegs liegt darin, einen Wertzuwachs zu realisieren, bevor die vollständige Kaufsumme gebunden ist.

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Welche Kosten beim Verkauf anfallen

Die Verkaufsnebenkosten summieren sich in Dubai typischerweise auf sechs bis elf Prozent des Verkaufspreises. Die größten Posten:

• DLD-Transfergebühr: 4 Prozent des Kaufpreises, traditionell hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, in einem Käufermarkt aber oft ganz vom Verkäufer getragen.
• Maklerprovision: 2 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer.
• Bauträger-NOC: AED 500 bis AED 5.000, je nach Bauträger.
• Trustee-Office und Verwaltung: rund AED 4.000 bis AED 5.000 zuzüglich Mehrwertsteuer, dazu eine Verwaltungsgebühr von AED 580 je Einheit.

Wer eine Off-Plan-Immobilie abtritt, rechnet zusätzlich die Oqood-Umschreibung und eine mögliche Abtretungsgebühr des Bauträgers ein. Diese Kosten mindern den Erlös und gehören in jede Renditerechnung, bevor die Immobilie überhaupt inseriert wird.

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Steuer beim Verkauf in Dubai und Deutschland

In Dubai fällt auf den privaten Verkaufsgewinn keine Steuer an. Für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Eigentümer greift jedoch das deutsche Steuerrecht auch bei einer Auslandsimmobilie. Nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz ist der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf als privates Veräußerungsgeschäft zum persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Nach Ablauf dieser zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt der Gewinn steuerfrei. Eine deutsche Grunderwerbsteuer fällt auf eine Immobilie in Dubai nicht an. Diese Einordnung ersetzt keine steuerliche Beratung, sie zeigt aber, warum der Verkaufszeitpunkt für deutsche Eigentümer eine steuerliche Dimension hat.

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Den richtigen Verkaufszeitpunkt bestimmen

Der günstigste Zeitpunkt ergibt sich aus mehreren Faktoren. Für Off-Plan-Käufer liegt ein häufiger Wendepunkt bei der Fertigstellung, weil fertige Objekte in gefragten Lagen einen Aufschlag gegenüber dem Einstiegspreis erzielen können. Für deutsche Eigentümer verschiebt die zehnjährige Spekulationsfrist die Rechnung, denn ein Verkauf kurz vor Ablauf der Frist kann steuerlich teurer sein als ein Verkauf danach. Und schließlich zählt die Marktlage, weil Liquidität und erzielbare Preise über den Zyklus schwanken.

Wenn Sie den Wiederverkauf oder die Abtretung einer konkreten Immobilie planen, rechnen wir Kosten, Fristen und Zeitpunkt im Erstgespräch gemeinsam durch.

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Häufige Fragen

Muss ich in Dubai Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen?

In Dubai fällt auf private Veräußerungsgewinne keine Steuer an. Für in Deutschland ansässige Eigentümer kann der Gewinn jedoch nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Kann ich eine Off-Plan-Immobilie vor der Fertigstellung verkaufen?

Ja, über eine Abtretung. Voraussetzung ist, dass Sie den im Kaufvertrag festgelegten Mindestanteil gezahlt haben, meist 30 bis 40 Prozent, der Bauträger die Abtretung per NOC freigibt und der Oqood-Eintrag auf den neuen Käufer umgeschrieben wird.

Wie hoch sind die Verkaufsnebenkosten in Dubai?

Sie liegen typischerweise bei sechs bis elf Prozent des Verkaufspreises und setzen sich aus DLD-Transfergebühr, Maklerprovision, Bauträger-NOC und Trustee-Gebühren zusammen.

Quellen

1. PwC Tax Summaries, United Arab Emirates, Individual Other Taxes
2. Einkommensteuergesetz, Paragraf 23 Private Veräußerungsgeschäfte
3. Dubai Land Department, Gebühren und Eigentumsübertragung
4. UAE Expert Hub, Reselling Off-Plan Property in Dubai 2026